서울은 불타는데 건설사는 왜 휘청일까? 롯데건설의 위기, 그 속을 파헤치다!
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최근 건설업계의 심상치 않은 움직임이 감지되고 있습니다. 롯데건설이 직원들을 대상으로 희망퇴직을 실시한다는 소식은 이러한 불안감을 증폭시키고 있습니다.
하지만 롯데건설만의 이야기가 아닙니다. 지난해 말 현대엔지니어링의 희망퇴직 단행과 포스코이앤씨의 조직 축소는 이미 건설업계 전반에 드리워진 위기감을 시사합니다. 서울의 집값은 고공행진을 이어가고 있지만, 정작 집을 짓는 건설사들은 휘청거리고 있는 현실이 아이러니합니다.
롯데건설, 3.6조 우발채무의 늪에 빠지다
이러한 건설사들의 위기 중심에는 바로 '우발채무' 문제가 자리하고 있습니다. 우발채무란 현재 시점에 확정된 채무는 아니지만, 만약 특정 조건이 충족될 경우 발생할 수 있는 잠재적 채무를 의미합니다.
건설업계에서는 주로 시행사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 대해 시공사가 연대 보증을 서는 경우에 발생합니다. 즉, 시행사가 대출금을 상환하지 못하면 시공사가 대신 갚아야 하는 위험을 안고 있는 것입니다.
롯데건설의 경우, 2025년 말 기준 무려 3조 6,021억 원에 달하는 우발채무를 안고 있습니다. 이는 롯데건설의 자기자본(신종자본증권 발행 전 2조 8,500억 원)보다 훨씬 많은 규모입니다.
특히 대구 남산동의 한 아파트 개발 사업지에서 시행사 '나희'에 대한 4,080억 원 규모의 지급보증은 2027년 3월 브릿지론 만기 도래 시 롯데건설이 상환해야 할 직접적인 위험으로 다가오고 있습니다. 이처럼 롯데건설은 자기 자본보다 훨씬 큰 규모의 우발채무를 떠안고 있는 셈입니다.
7천억 신종자본증권 발행, 위기 탈출의 열쇠는?
이러한 금융 리스크를 완화하기 위해 롯데건설은 2026년 7천억 원 규모의 신종자본증권을 발행했습니다. '신종'이라는 단어가 주는 불안감과는 달리, 이 증권은 30년 만기의 영구채 성격을 지닙니다.
이러한 증권을 한국투자증권이 매입했는데, 이는 매년 5%의 이자를 확보하려는 목적이었습니다. 하지만 롯데건설의 부도설이 제기되는 상황에서 한국투자증권이 이를 매입한 배경에는 호텔롯데와 롯데물산의 자금 보충 약정, 즉 연대 보증이 있었기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 한국투자증권은 7천억 원 중 2천억 원을 연기금 등에 재판매하며 위험을 분산하기도 했습니다. 롯데건설은 이러한 방식으로 우발채무에 대비하고 있지만, 만약 시행사들의 줄도산으로 인해 우발채무가 현실화된다면 롯데건설뿐만 아니라 그룹사 전체가 심각한 위기에 봉착할 수 있습니다.
건설 PF발 뇌관, 252조 원의 위험
롯데건설의 위기는 결코 롯데만의 문제가 아닙니다. 현재 건설업 및 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 익스포져(위험 노출액) 규모는 무려 252조 원에 달합니다. 저축은행, 캐피탈, 증권, 보험 및 제1금융권을 포함한 모든 금융기관이 이 위험에 노출되어 있습니다. 만약 이 PF 시장이 붕괴된다면, 이는 단순한 건설업계의 위기를 넘어 국가 경제 전체를 뒤흔들 수 있는 심각한 사태로 번질 수 있습니다.
이란 전쟁으로 인한 원자재 가격 폭등이라는 외부 충격까지 겹치면서, 이미 위태롭던 건설사들은 말 그대로 풍전등화의 신세가 되었습니다. 서울의 부동산 시장 과열과 건설사들의 유동성 위기가 맞물리면서 앞으로 건설업계의 향방에 귀추가 주목됩니다.
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